Gyakran Ismételt Kérdések

Az ár meghatározásánál az egyik leghasznosabb kiindulópont az aktuális piaci konkurencia elemzése: milyen hasonló ingatlanok vannak jelenleg a piacon, milyen áron és milyen pozícióban. A tulajdonos számára természetes, hogy saját ingatlana értékeit erősebben látja, ezért az árazásnál különösen fontos a külső, racionális szemlélet. Ingatlanközvetítőként számunkra az ármeghatározás alapja a piac és a versenyhelyzet reális értékelése.

Tapasztalatunk szerint nem. A „próbálkozós áron” piacra tett ingatlan értékesítési ideje jelentősen megnőhet. Mire az ár eléri a reális szintet, a hirdetés és a fotók már ismerőssé, érdektelenné válhatnak a vevők számára. Ennek gyakran az a vége, hogy az ingatlan alacsonyabb áron kel el, mint amennyi a piacra kerülés első heteiben, a legnagyobb érdeklődés mellett elérhető lett volna.

Ennek általában meghatározható oka van, de ehhez látni kell az ingatlant és a hirdetést. Lehet, hogy az ár jelentősen felülpozicionált, de nagyon gyakran maga a bemutatás nem sikerült jól. Tipikus hiba, hogy a fotók a tulajdonos számára fontos berendezési tárgyakat mutatják, miközben a vevő elsősorban a tereket, az arányokat és az ingatlanban rejlő lehetőséget szeretné látni.

Újra kell pozicionálni. Új fotók, más képi világ, szükség esetén új staging és teljesen új bemutatási koncepció kell. Fontos, hogy az új hirdetés ne ugyanannak a régóta sikertelenül hirdetett ingatlannak az újabb változataként jelenjen meg. Sok esetben ehhez még árcsökkentésre sincs szükség.

Egy valóban jó ingatlanközvetítő akkor is hozzáadott értéket tud teremteni, ha a tulajdonos maga is képes lenne meghirdetni az ingatlanát. A kérdés ezért inkább az, sikerül-e megfelelő szakembert választani. Érdemes különbséget tenni a tapasztalt értékesítő és a kizárólag megbízásszerzésre koncentráló közvetítő között. A megbízások száma önmagában nem jelent szakértelmet.

Talán egyszerűbb azt megvizsgálni, hogyan lehet kiszűrni a nem megfelelő szakembert. Intő jel például, ha a közvetítő a tulajdonostól várja az értékesítési ár meghatározását ahelyett, hogy saját piaci elemzésre és szakmai érvekre támaszkodna.
Érdemes megnézni a közvetítő szakmai múltját, referenciáit és lezárt ügyleteit. A hosszú távú, eredményes piaci jelenlét sokat elárul: aki tíz vagy húsz éve megél ebből a szakmából, annak már ellenőrizhető teljesítménye van.

A jó ingatlanközvetítő nem feltétlenül olcsó. Nálunk a közvetítői díj jellemzően bruttó 4%, amelynek értelmét nem önmagában a százalék, hanem az elért végeredmény mutatja meg.
A profi értékesítő feladata nem csupán vevőt találni. Az ár pozicionálása, a tárgyalás vezetése, az alku kezelése, megfelelő piaci helyzetben pedig több érdeklődő versenyeztetése mind hatással lehet a végső eladási árra.

Kizárólagos megbízást annak érdemes adni, akinek a tudásáról, szolgáltatásáról és eredményeiről előzetesen meggyőződtünk.
Egy kézben tartható az árkommunikáció, a marketing, a fotóanyag, a vevőkkel folytatott kommunikáció és a megtekintések időzítése. Mi a megtekintéseket lehetőség szerint egymáshoz közel szervezzük, mert több komoly érdeklődő egyidejű jelenléte lényegesen jobb tárgyalási pozíciót teremthet. Több, egymástól független közvetítő ezt a stratégiát könnyen szétzilálhatja.

Megfelelő pozicionálással és – amikor a piaci érdeklődés lehetővé teszi – versenyhelyzet kialakításával a vevők között. A cél nem egyszerűen az, hogy legyen egy ajánlat, hanem hogy a megfelelő időpontban több komoly érdeklődőből alakulhasson ki a legjobb ajánlat.

Általában nem javasoljuk, hogy a tulajdonos komoly összeget költsön felújításra közvetlenül az értékesítés előtt. Vannak azonban olyan kisebb beavatkozások – például takarítás, bizonyos falhibák javítása vagy szükséges műszaki problémák megszüntetése –, amelyek megtérülhetnek. Ezt mindig az adott ingatlan alapján döntjük el.

A staging célja nem a lakás „feldíszítése”, hanem annak megmutatása, hogyan használhatók és hogyan érvényesülhetnek legjobban a terek. Ma ehhez már nem minden esetben szükséges költséges fizikai átrendezés vagy dekoráció. Digitális és AI-alapú megoldásokkal is megmutatható az ingatlanban rejlő lehetőség, jelentős stagingköltség nélkül.

Tapasztalataink alapján megfelelő árazás és értékesítési stratégia mellett irányadó célidő:

• 300 millió Ft alatt: körülbelül 3 hónap
• 300 millió és 1 milliárd Ft között: körülbelül 6 hónap
• 1 milliárd Ft felett: akár 1 év vagy hosszabb idő

Ezek természetesen nem garanciák; az ingatlan adottságai és az aktuális kereslet jelentősen befolyásolhatják az értékesítési időt.

Pontosan ezeknél az ingatlanoknál van a legnagyobb szerepe a szakmai tapasztalatnak. Nincs univerzális recept: az ingatlan megtekintése után lehet meghatározni azt az egyedi árazási, pozicionálási és értékesítési stratégiát, amely az adott helyzetben működhet.

Az alapelvben semmiben. Az ingatlan értékétől függetlenül ugyanaz a feladat: megfelelően árazni, felkészíteni és bemutatni, megtalálni a megfelelő vevőket, majd a lehető legjobb tárgyalási pozícióból lezárni az értékesítést.

Referencia, referencia, referencia. Ne azt nézzük, mit ígér a közvetítő, hanem azt, mit értékesített korábban, milyen értékű ingatlanokkal dolgozott, és mennyi idő alatt sikerült azokat eladnia.

Ingatlanok értékesítésével – a kisebb értékű ingatlanoktól a prémium és luxusingatlanokig. Különösen szeretjük azokat a megbízásokat, amelyek valamilyen okból kihívást jelentenek: különlegesek, nehezen árazhatók vagy korábban hosszú ideig sikertelenül hirdették őket.

A Sperlinger alapja elsősorban az értékesítési szemlélet. Székely Gabriella húszéves kora óta értékesítéssel foglalkozik, jóval azelőtt, hogy az ingatlanpiacon kezdett volna dolgozni. Ezt a több évtizedes értékesítési tapasztalatot alkalmazzuk az ingatlanok árazásában, pozicionálásában, bemutatásában, a vevőkkel történő tárgyalásban és az értékesítés lezárásában.

Nem kizárólag luxusingatlanokat. Lakásoktól és családi házaktól a különleges, nagy értékű ingatlanokig vállalunk megbízásokat. Különösen azokban az esetekben tudunk sokat hozzátenni az értékesítéshez, amikor a tulajdonos már próbálkozott az eladással, de nem érte el a kívánt eredményt.

Elsősorban Budapesten és Pest megyében dolgozunk. Különleges megbízások esetén azonban az ország más területein is vállalunk értékesítést. Korábban többek között Debrecenben, Székesfehérváron, Szentendrén, valamint a Balaton mindkét partján is értékesítettünk ingatlanokat.

Az Ingatlan Diszpécser volt az eredeti márkánk. Körülbelül tíz évvel később hoztuk létre a Sperlinger Luxury & Selected Homes márkát kifejezetten a prémium és luxusingatlanok értékesítésére.
Idővel azt tapasztaltuk, hogy egyes ügyfeleink már úgy gondolták, a Sperlinger kizárólag luxusingatlanokkal foglalkozik, ezért hagyományos ingatlanaikkal nem mertek hozzánk fordulni. Ez soha nem volt célunk. Emiatt ma a két márka egymás mellett működik: a Sperlinger a prémium pozicionálást képviseli, az Ingatlan Diszpécser pedig egyértelművé teszi, hogy más értékkategóriájú ingatlanokkal is foglalkozunk.